6 etapas claves para planificar la construcción de tu casa

Para planificar debes guiarte por el sentido común, quien te protege de cometer errores, caer en problemas y te ayudará a no complicar demasiado las cosas.

Empezar a planificar la construcción de tu casa es una de esas cosas importantes en la vida de cualquier persona, probablemente muy parecida a planificar tener tu primer hijo:

  • Era algo que hasta hace unos años atrás, honestamente, no era parte de tus planes.
  • Habían otras prioridades en tu vida… tal vez mas adelante te decías, ya veremos…
  • Hacerlo solo no tenia ningún sentido, pero hoy ya no estás solo y piensas en el futuro.

Lo cierto es que en algún momento de nuestras vidas, todas las personas nos vemos enfrentados ante una pregunta muy práctica y fundamental: ¿Es que voy a seguir pagando un alquiler por el resto de mi vida?

Tal vez la mayoría de nosotros responda con un categórico e instintivo NO!

La segunda pregunta, tan lógica como inevitable es: ¿Me compro una casa o me construyo una?

Y si estas leyendo este post es porque estás decidido a construir tu casa o estás pensando seriamente en hacerlo.

Al igual que antes de que nazca nuestro primer hijo, seria muy inteligente darnos por lo menos unos 9 meses (semanas más semanas menos) para ir “preparando” todo lo necesario para esta nueva y desconocida experiencia.

Prepararse para empezar a construir tu casa

Pues significa sobre todo planificar, es decir tener un plan para poder lograr el objetivo propuesto.

Es un proceso donde tendrás que conocer y respetar un serie de pasos, ejecutar determinadas acciones y tomar decisiones.

Ahora bien, la mejor forma de empezar es informarte lo que más puedas, conocer cuáles son estos pasos y tener una visión general del proceso que se te viene por delante.

Pretender tener una visón detalla de todas las etapas del proceso te será muy difícil (más no imposible) si no eres una persona con experiencia en el mundo del diseño y la construcción.

Tus mayores esfuerzos los debes orientar en ser un buen administrador del proceso de construcción de tu casa.

Tu principal tarea será administrar correctamente el presupuesto del que dispones.

Nadie mejor que tú cuidará de tu dinero, te lo aseguro.

6 etapas para planificar la construcción de tu casa

En el siguiente esquema podemos ver de forma gráfica cuales son las 6 etapas que necesitas conocer para empezar a planificar la construcción de tu casa.

Recuerda que dependiendo del Pais y región donde vivas podrán surgir pasos en cada etapa que deberás de conocer y considerar.

etapas para construir tu casa.

 

KM24 CTRA. MÉRIDA-PROGRESO (A 2.5KM DE LA ENTRADA A PARAÍSO)

#1 Terreno

Puedes encontrarte en una de estas dos situaciones: ya tienes el terreno o debes buscar uno.

Las cuestiones más relevantes a considerar y que tienen directa relación con el diseño, el valor de tu propiedad y los costos de construcción son:

  • La clasificación del Uso de Suelo, es decir qué es lo que está permitido construir o no en tu propiedad. Podrás solicitar esta información en el Municipio correspondiente.
  • Las ordenanzas municipales que regulan la construcción de tu vivienda.
  • Infórmate sobre el acceso a servicios básicos como agua potable, electricidad y  alcantarillado.
  • Considera los tipos de caminos y la  topografia del lugar.
  • Conoce el estado legal de la propiedad, es decir si tiene algún tipo de carga pendiente o todo esta en orden.
  • Conoce cuál es el tipo de suelo de tu terreno. Este información se consigue realizando un estudio geotécnico.

#2 Diseño o Anteproyecto

Quizás la parte más atractiva y divertida de todo el proceso de construcción de tu casa.

Aquí es donde tus ideas empiezan a bajar a tierra y a tomar forma.

La manera tradicional de acceder a un diseño de una casa ha sido trabajando con un arquitecto local.

Pero debes saber que existen otras alternativas para acceder a un diseño para tu vivienda, siempre con el trabajo de un arquitecto detrás.

Desde Abouthaus reconocemos  y promovemos 3 tipos de formas para acceder al diseño de una casa:

  1. Trabajar con un arquitecto local.
  2. Comprar unos planos de casa vía online.
  3. Abrir un llamado a Concurso (tal vez la modalidad menos conocida, pero muy conveniente e interesante)

Recuerda que por mas que la etapa de diseño sea un trabajo creativo, este debe seguir una serie de normativas y condiciones.

Algunas ejemplos de condiciones y recomendaciones a seguir, pueden ser:

  • Conocer todas las regulaciones que rigen a tu propiedad (coeficiente de ocupación de suelo, coeficiente de constructibilidad, distanciamientos, etc)
  • Realizar un estudio geotécnico. Este estudio es clave para saber cual es el tipo de suelo de tu terreno y diseñar y calcular las fundaciones de tu casa.
  • Elegir con criterios técnicos y estéticos los materiales adecuados y el sistema constructivo.
  • Elaborar un presupuesto detallado. Este debiera de ser un elemento clave que guíe el proceso de diseño.

El resultado final de esta etapa es un conjunto de planos técnicos que cumplen con las regulaciones locales y están en condiciones de ser parte de toda la documentación que deberás de presentar.

Ahora es tiempo de preparar los documentos exigidos, permisos, pagos de impuesto, timbres, firmas, papeles, papeles, papeles…

 

#3 Elaboración y Redacción del Proyecto

En es una etapa donde se prepara toda la documentación legal requerida para ir obteniendo los permisos, visados y licencias necesarias que exige la Normativa Municipal.

La etapa de Diseño o Anteproyecto y Elaboración y Redacción del Proyecto son 2 etapas que se pueden desarrollar paralelamente, sobre todo cuando tu opción ha sido trabajar con un arquitecto local.

Si optas por acceder a un diseño vía online o a través de un llamado a concurso, deberás de desarrollar la etapa de Elaboración y Redacción del Proyecto con un profesional local autorizado, por lo general un arquitecto.

En la etapa de Elaboración y Redacción del Proyecto podemos distinguir 2 sub-etapas:

Proyecto Básico

Es un proyecto donde están definidas de modo preciso las características generales de la vivienda.

A través del proyecto Básico se puede acceder a la obtención de los primeros permisos Municipales, no obstante aún no se puede acceder a la ejecución de la obras.

Proyecto de Ejecución

El proyecto ejecutivo es un avance respecto al proyecto básico y supone un trabajo más detallado en cuanto a la definición del proyecto mismo, sus detalles estructurales y todos los planos necesarios par la construcción de la obra.

Nos referimos a planos de tipo estructurales, detalles constructivos, cimentación, planos de sistema eléctrico, de abastecimiento de gua y saneamiento, memoria constructiva, etc

Es aquí donde se deberán de anexar todos aquellos estudios que la normativa demande.

El proyecto de ejecución, una vez aprobado por la entidad correspondiente, es el que permite el otorgamiento de los permisos necesarios para poder iniciar la construcción de las obras.

Ten en cuenta que en muchos casos se suele redactar un solo documento denominado “Proyecto Básico y de Ejecución”.

Ok. Finalizada esta etapa ya tienes los permisos correspondientes, todo está en regla y puedes empezar la construcción de tu casa. Excelente!

#4 Preparar la construcción

Una etapa clave para minimizar problemas en la etapa de construcción.

Y digo minimizar porque te será imposible no tener problemas en la etapa de construcción de tu casa. Los vas a tener.

Tienes que pensar muy bien al modalidad de trabajo para la etapa de construcción.

Debes de ser estratégico y elegir el muy bien los técnicos y la empresa constructora con la que vas a trabajar.

Pide varios presupuestos y sé realista en cuanto al tiempo que dispondrás para estar involucrado en la ejecución de las obras.

Si dispones de tiempo y voluntad, podrás participar directamente de la construcción y evitar algunos costos asociado a ciertas tareas que podrás realizar tu mismo.

Pero si no tienes tiempo lo mejor será delegar el trabajo en otros y pagar por ello.

Ahora bien, veamos las 2 posibles maneras de haber trabajado antes de llegar a esta etapa:

1. Empezaste desde el principio a trabajar con un arquitecto.

  • Probablemente te ayudo y orientó en la elección del terreno (si es que no tenías uno)
  • Elaboró del diseño de tu casa.
  • Elaboró el “Proyecto Básico y de Ejecución” y ya has conseguido los permisos necesarios para iniciar la construcción.
  • Probablemente el arquitecto (o alguien de su equipo) será el “director de obra” y juntos han seleccionado la empresa constructora para realizar las obras.

2. Empezaste solo.

  • Conseguiste el diseño de tu casa vía online (comprándolos o abriendo un llamado a concurso).
  • Para elaborar el “Proyecto Básico y de Ejecución” podrías haber elegido entre dos opciones:

a) Fuiste directamente a la empresa constructora quienes se encargan de esta etapa y también de la construcción de tu casa.

b) Contrataste a un arquitecto para esta etapa, quien además será el el “director de obra”, y mediara entre tú y la empresa constructora.

Las empresas constructoras tienen, por lo general, un equipo de profesionales y técnicos de distintas áreas, que te podrán apoyar a partir de la etapa 3 y hasta terminar la construcción de tu casa.

Si optas por la opción a), tu director de obras será un profesional de la empresa.

Lo inconveniente de esta opción es que, ante cualquier problema o diferencia con la empresa, el director de obra va a defender siempre los intereses de la empresa por sobre los tuyos.

Lo que necesitas es alguien que esté de tu lado y que cuide tus intereses ante cualquier problema con la empresa constructora.

Yo te aconsejo que el director de obras sea alguien de tu confianza e independiente de la empresa constructora.

Define el tipo de contrato con al empresa constructora.

Aquí es donde se destina la gran parte del presupuesto de tu casa.

Fundamentalmente en 2 items: el costo de los materiales y la mano de obra para la ejecución de las obras.

Siempre es recomendable hacer un contrato a “precio cerrado”, es decir se paga por un determinado servicio que debe estar estipulado y detallado en el contrato.

Los pagos, por lo general, se van haciendo una vez realizados los avances de la obra que hayan sido pactados.

Tendrás 2 opciones en relación a los costos de los materiales:

1. La empresa constructora se hace cargo de todo: materiales y mano de obra.

La mayoría de las empresas prefieren trabajar de esta manera. Tienen el control de todo  y trabajan con los precios que ellos consiguen con sus proveedores.

Sus ganancias son mucho mayores comparado con la opción de solo cobrar por la mano de obra.

2. Tu compras los materiales y la empresa constructora solo cobra por la mano de obra.

No todas las empresa constructoras están dispuestas a trabajar con esta modalidad.

Deberás de contactar empresa pequeñas, que recién comienzan o cooperativas abiertas a esta modalidad de trabajo.

Vas a poder ahorrar dinero al tener el absoluto control de los costos de los materiales.

Si no tienes experiencia en construcción y eliges esta opción, sí o sí deberás de tener un director de obras que este a tu lado y te apoye en esta tarea también.

Tendrás más trabajo en la etapa de construcción, pero vas a poder ahorrar dinero.

Si dispones de tiempo y tienes voluntad lo podrás hacer bien!

Ok, sigamos avanzado. Ya tienes la definida la estrategia para empezar (por fin) a construir tu casa. Vamos por ello!

#5 Construcción

Quizás la etapa más compleja de todas y donde tendrás más de un dolor de cabeza…

Esta etapa está marcada por la constante toma de decisiones y resolución de problemas.

Sé flexible, la ejecución de las obras se suele atrasar, algunas cosas cambiarán respecto al diseño original (no cuestiones fundamentales) y el presupuesto se puede ver afectado por algunos imprevistos.

Por eso siempre deberás de considerar un margen de tu presupuesto para “imprevistos”.

Tu serás el administrador de la ejecución de las obras, pero obviamente no estarás solo.

Cada vez que se haga una modificación al proyecto de Ejecución, se deberá de informar a la autoridad competente, antes de proceder a realizar los cambios.

Una vez aceptada la modificación debe quedar un documento escrito y aceptado por todas las partes involucradas: propietario, empresa constructora y la autoridad competente.

Dependiendo del tamaño de tu casa, el sistema constructivo, el clima local y otras muchas variables, esta etapa puede durar entre 8 y 12 meses.

#6 Final de las obras

La última etapa, fundamentalmente orientada a corroborar que todo ha sido ejecutado según lo previsto y obtener los permisos legales para poder hacer uso de la vivienda.

  •  Certificado Final de Obra

Para dar por finalizada la construcción de la obra los profesionales responsables firman un documento donde se constata que la obra se ha realizado de acuerdo al Proyecto de Ejecución y se hacen legalmente responsables por ello.

En este punto se suelen hacer los último pagos a la empresa constructora como a la autoridad competente por conceptos de impuesto y certificaciones.

  • Acta de Recepción de Obras

Documento en el cual la empresa constructora hace entrega oficial de la obra terminada al propietario y es aceptada por este. También forma parte de esta Acta la autoridad competente.

Esta acta puede ser rechazada por el propietario si considera que las obras no están terminadas de acuerdo a lo pactado. En este caso se deberá de extender el plazo estando de acuerdo todas las partes involucradas.

  •  Libro de Obra

Esta  libro ha sido elaborado por el director de obras y es donde ha quedado constancia de todas las modificaciones, reparaciones e imprevistos que surgieron en la construcción de la obra.

Aquí está toda la información para la legalización de la obra: proyecto inicial, planos del proyecto final si hubieron modificaciones e instrucciones de uso y mantenimiento de la casa, sus instalaciones y equipos.

  • Declaración de Obra nueva

Un documento que, por lo general, debe ser redactado por un notario donde se declara lo que se ha construido.

  • Inscripción en el Sistema Catastral.

La obra nueva deberá de inscribirse en el Sistema Catastral correspondiente.

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